Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ).
С целью исключения споров с налоговыми органами и (или) арендатором рекомендуется в договоре аренды четко указывать условия, порядок и сроки внесения арендной платы.
Условие об арендной плате является обязательным только для договора аренды здания или сооружения, который должен преду-сматривать размер арендной платы, иначе согласно пункту 1 статьи 654 ГК РФ такой договор считается незаключенным.
В случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги (п. 3 ст. 424 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 2 статьи 614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
- определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
- установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
- предоставления арендатором1 определенных услуг;
- передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
- возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
Арендная плата должна покрывать следующие расходы орга-низации-арендодателя по содержанию и обслуживанию передаваемого в аренду имущества:
- сумму амортизационных отчислений по имуществу, переданному в аренду;
- расходы по ремонту и обслуживанию переданного в аренду имущества;
- расходы по страхованию объектов аренды;
- сумму налога на добавленную стоимость, удержанного с текущих арендных платежей;
- сумму налога на имущество по переданным в аренду объектам;
- сумму земельного налога, по объектам зданий и сооружений переданным в аренду вместе с земельными участками;
- иные расходы, непосредственно связанные с содержанием и обслуживанием переданного в аренду имущества.
Платежи арендатором вносятся независимо от фактического пользования арендованным имуществом.
Если иное не предусмотрено договором аренды, то согласно пункту 3 статьи 614 ГК РФ размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Согласно пункту 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66, если договором установлена не твердая сумма арендных платежей, а порядок ее исчисления, то в течение года такой порядок не подлежит изменению.
Если иное не предусмотрено Налоговым кодексом, то для целей налогообложения, в соответствии с пунктом 1 статьи 40 НК РФ принимается цена товаров, работ или услуг, указанная сторонами сделки. Пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен.
Налоговые органы при осуществлении контроля за полнотой исчисления налогов вправе проверять правильность применения цен по сделкам лишь в следующих случаях (п. 2 ст. 40 НК РФ):
- между взаимозависимыми лицами;
- по товарообменным (бартерным) операциями;
- при совершении внешнеторговых сделок;
- при отклонении более чем на 20 процентов в сторону повышения или в сторону понижения от уровня цен, применяемых на-логоплательщиком по идентичным (однородным) товарам (работам, услугам) в пределах непродолжительного периода времени.
Если договором аренды не предусмотрено иное, то в соответствии с пунктами 8 и 10 информационного письма Президиума ВАС РФ oт 11 января 2002 г. № 66 арендная плата подлежит начислению не с момента подписания договора аренды, а с момента подписания акта приемки-передачи арендованного имущества, то есть за период фактического использования арендатором переданного ему имущества в течение срока действия договора аренды. Арендная плата не подлежит уплате в случае передачи арендодателем имущества арендатору без документов, отсутствие которых не позволяет эксплуатировать объект аренды.
Не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы:
- неиспользование имущества в период действия договора аренды;
- досрочное прекращение использования имущества до прекращения срока действия договора аренды.
Размер и срок арендной платы могут быть изменены в следующих случаях:
- арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились, если иное не предусмотрено законом (п. 4 ст. 614 ГК РФ);
- при обнаружении недостатков арендатор вправе потребовать от арендодателя соразмерного уменьшения арендной платы (п. 1 ст. 612 ГК РФ).
Уменьшение размера арендной платы должно соответствовать уровню снижения потребительских свойств имущества, переданного в аренду в соответствии с договором.
В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 5 ст. 614 ГК РФ). Досрочная арендная плата, в частности, может быть потребована:
- при ежемесячных платежах - не более чем за два месяца вперед;
- при квартальных платежах - не более чем за два квартала вперед.
В договоре аренды может быть предусмотрена возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок (п. 26 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66).
Арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества, в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества (п. 37 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66).
Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором (п. 38 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66).
Если иной размер процентов не установлен законом или договором, то согласно пункту 1 статьи 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица, подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо - в месте его нахождения, учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взысканий долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения.
Арендодатель вправе требовать от арендатора уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами в случае просрочки внесения арендной платы и за период с момента прекращения договора аренды до возврата арендодателю имущества (п. 39 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66).
Если законом, иными правовыми актами или договором не ус-тановлен для начисления процентов более короткий срок, то на основании пункта 3 статьи 395 ГК РФ проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору. Убытки определяются в соответствии со статьей 15 ГК РФ.
Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающихся ему на основании пункта 1 статьи 395 ГК РФ, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму (п. 2 ст. 395 ГК РФ). |
обратная связь
