В соответствии с п. 12 Положения о жилищных кредитах, утвержденного Указом Президента Российской Федерации от 10.06.1994 N 1180, в кредитном договоре определяются следующие условия:
цель получения ссуды;
срок и размеры кредита;
порядок выдачи и погашения кредита;
инструмент кредитования (процентная ставка, условия и периодичность ее изменения);
обеспечение кредитного обязательства заемщика;
условия страхования ссуды;
способ и формы проверки обеспеченности и целевого использования кредита;
санкции за нецелевое использование и несвоевременный возврат ссуды;
размеры и порядок уплаты штрафов;
порядок расторжения договора, другие условия по соглашению кредитора и заемщика.
Конкретные условия жилищного кредитования также устанавливаются банком по согласованию с заемщиком. В качестве инструмента кредитования возможны использование переменной процентной ставки, индексирование суммы основного долга, отсрочка платежей заемщика. Например, величина процентной ставки по кредиту, выданному на покупку новостройки, разная на этапе строительства (инвестирования) и этапе "собственности". При покупке квартиры в строящемся объекте залогодатель-заемщик выступает инвестором и приобретает право требования доли в этом доме. Банк на этапе инвестирования подстраховывает себя завышенной процентной ставкой. Как только дом сдается и залогодатель становится собственником квартиры в нем, процентная ставка снижается до обычного уровня.
Кредитный договор является консенсуальным (возмездным). Как и договор займа, кредитный договор представляет собой каузальную сделку.
Гарантией исполнения договорных обязательств по жилищному ипотечному кредитованию служит заложенное жилище, предназначенное для постоянного проживания и принадлежащее на праве собственности залогодателю. Предоставляя кредит, банк помимо кредитного договора в его обеспечение заключает с должником обеспечительный договор, в частности договор ипотеки. Кредитором по кредитному договору (при ипотечном кредитовании) может выступать только кредитная организация, т.е. юридическое лицо, имеющее лицензию на совершение банковских операций. При нарушении указанного требования закона договор признается недействительным.
Статьей 820 ГК РФ регламентирована письменная форма кредитного договора. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность кредитного договора, такой договор считается ничтожным, не порождающим у сторон каких-либо прав и обязанностей с момента его заключения. Кредитный договор является двусторонним (двусторонне обязывающим), т.е. каждая сторона имеет права и обязанности, которым корреспондируются права и обязанности другой стороны. Кредитная организация обязана предоставить кредит и имеет право требовать его возврата и уплаты по нему процентов. Получатель кредита имеет право требовать предоставления кредита и обязан возвратить кредит и уплатить проценты.
Проанализируем, какие условия кредитного договора определяются банками и гражданами, нуждающимися в жилище или улучшении жилищных условий.
Федеральным законом от 30.12.2004 N 218-ФЗ "О кредитных историях" (в ред. от 24.07.2007) предусмотрено создание новой инфраструктуры на рынке жилья - кредитных бюро, которые будут собирать информацию о заемщиках, в частности о том, насколько добросовестно они исполняют свои обязательства перед банками-кредиторами. Однако процесс создания кредитных историй без их шифровки может привести к нежелательной для заемщиков утечке информации.
По условиям кредитного договора залогодатель обязан представить кредитору договор купли-продажи недвижимости (см. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 15.01.1998 N 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге"). Отметим, что в данном случае заключается договор купли-продажи квартиры с оплатой за счет кредита банка, который законодательством не предусмотрен. В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, то к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.
Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
В случаях, когда земельный участок, на котором находится принадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором продажи. Если условия пользования соответствующей частью земельного участка договором его продажи не определены, то продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением (ст. 553 ГК РФ).
Другими статьями параграфа 7 гл. 30 ГК РФ регулируются:
определение предмета в договоре продажи недвижимости;
цены в договоре продажи недвижимости;
передача недвижимости;
последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества.
Кроме того, имеются особенности продажи жилых помещений, предусмотренные ст. 558 ГК РФ. К существенным условиям договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, отнесен перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Форма договора продажи недвижимости (письменная) и требования государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость аналогичны договорам кредитования и ипотеки. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Кроме того, исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (ст. 551 ГК РФ).
В непосредственной связи с кредитным договором и договором ипотеки находится договор участия в долевом строительстве (ранее он назывался договор инвестирования). Договор участия в долевом строительстве - комплексный гражданско-правовой договор, в котором содержатся элементы договоров возмездного оказания услуг, займа, подряда, купли-продажи и др. Руководствуясь ст. ст. 6, 421 ГК РФ, к данному договору следует применять нормы сходного типа договоров, а также общие нормы, регулирующие гражданско-правовые договоры. Кроме того, данные отношения регулируются Законом N 214-ФЗ.
Договор участия в долевом строительстве является возмездным, консенсуальным. Предметом договора выступает жилище участника долевого строительства (далее - субинвестора) как часть жилого дома. Участниками данного договора наряду с субинвестором зачастую выступали заказчик, подрядчик, застройщик и иные участники инвестиционного контракта.
Договоры долевого строительства, как правило, заключаются на основе инвестиционного контракта и договора строительного подряда.
Анализ отечественной и зарубежной практики жилищного ипотечного кредитования позволяет сделать некоторые выводы.
1. Несмотря на принципиально различные подходы к процессу мобилизации кредитных ресурсов и организации кредитования населения, общей для существующих ипотечных моделей является необходимость их поддержки государством, включая систему правового, лицензионного и финансового регулирования данной деятельности, предоставление государственных гарантий и обеспечение страхования рисков. Во всех странах с развитыми системами ипотечного кредитования государство оказывало кредитным институтам и гражданам-заемщикам огромную помощь, особенно в период формирования систем. И поэтому одной из важных проблем современного российского ипотечного кредитования, несомненно, является активность государства, разумная, экономически взвешенная сбалансированность интересов участников ипотеки.
2. Ипотечное кредитование должно рассматриваться государством в качестве механизма, способного решать проблемы огромной социальной важности в масштабах страны - жилищную проблему, проблему финансирования капитального строительства по социальным программам и др. Для абсолютного большинства рядовых граждан ипотечное кредитование представляется единственно возможным источником решения извечного для россиян жилищного вопроса. Однако, на наш взгляд, ипотека не может считаться доступной, учитывая рыночные условия и высокие ипотечные проценты. Нормальное функционирование системы ипотечного жилищного кредитования возможно через совершенствование данного правового института, введение адекватной системы норм (как материальных, так и процессуальных) для установления реальных гарантий соблюдения договорных условий. Тогда система жилищного ипотечного кредитования будет способствовать решению целого комплекса финансовых и социальных проблем, политической и экономической стабилизации в обществе.
3. Для отдельных категорий населения целесообразна разработка льготных правил и норм погашения ипотечного кредита, его индексации, снижения общих затрат при оформлении документов. Условия жилищного ипотечного кредитования должны соответствовать доходам основной части населения, номинироваться в рублях, выдаваться на длительный срок, иметь низкую процентную ставку.
Жилищное ипотечное кредитование затрагивает различные аспекты сущности и содержания права граждан на жилище, которому традиционно придавалось большое значение в теории гражданского и жилищного, конституционном праве, праве социального обеспечения, финансовом, бюджетном и др. Решение жилищной проблемы возможно с позиций соблюдения правовой природы конституционного права граждан Российской Федерации на жилище. По самым скромным подсчетам около миллиона наших граждан сегодня готовы брать ипотечные кредиты по доступным процентам. Ведь во всех странах, где начиналась массовая ипотека, государство помогало гражданам на старте.
Использование ипотеки жилища для обеспечения кредитных обязательств с помощью государственного субсидирования необходимо рассматривать как систему, выполняющую определенные социально-экономические функции в государственной политике страны. На данном этапе в России развитие долгосрочного жилищного ипотечного кредитования невозможно без бюджетных кредитных ресурсов, выделяемых на эти цели. Не представляется реальным, чтобы в условиях нестабильной экономики коммерческие кредитные организации проявляли активность в предоставлении долгосрочных кредитов с пониженными процентными ставками для строительства и приобретения жилья.
Для обеспечения потребностей широких масс экономически активного населения в жилище необходима реализация государственной структурно-инвестиционной и жилищной политики. Стимулирование государственных кредитных инвестиций в реальный сектор экономики должно сопровождаться прежде всего проведением комплекса мер в области бюджетной и налоговой политики, совершенствованием правовых основ кредитной деятельности банков и всех других участников ипотечных отношений жилища.
Практика ипотеки в развитых странах, постоянно демонстрирующей активность государства в ипотечных отношениях, показывает, что во исполнение специальных правительственных программ следует предусмотреть в законодательстве нормы, направленные на создание условий доступности ипотечных кредитов для рядового гражданина. Оказание поддержки государством нуждающихся граждан в жилище может осуществляться в двух направлениях:
на этапе предварительного накопления - с помощью выделения дотаций (субсидий) из бюджетов различного уровня, гарантии их сохранности, сберегательных премий за хранение средств на целевых вкладах по приобретению жилища;
на этапе погашения ипотечного кредита - также c помощью дотаций и льгот по сокращению долгов по кредитному договору (льготные условия выплаты заниженных процентов по кредиту, его индексация, снижение общих затрат по ипотечному кредитованию, различные налоговые льготы.
В заключение отметим, что государственная адресная финансовая помощь гражданам при приобретении жилья с привлечением ипотечных кредитов должна стать неотъемлемым элементом жилищно-социальной политики. Оказывая воздействие на экономику, государство обеспечивает соблюдение установленных законом прав и свобод человека и гражданина путем формирования необходимых условий для их осуществления. Для создания гарантий, защиты прав нуждающихся в жилище граждан, контроля за соблюдением законодательства другими лицами регулирование жилищного ипотечного кредитования должно являться преимущественно функцией государственных органов. Лишь небольшую часть полномочий по установлению правил ипотеки государство может передать профессиональным участникам рынка.
Таким образом, на наш взгляд, можно выполнить основную задачу жилищного ипотечного кредитования - обеспечить доступность жилищного ипотечного кредитования для широких масс населения и стимулировать экономическую, политическую и социальную стабилизацию общества. При этом целесообразно использовать зарубежный опыт в области международного банковского кредитования, что может послужить катализатором для развития соответствующих теоретических конструкций в российском праве. |
обратная связь
