В настоящее время качество и уровень обеспеченности населения России жильем недостаточны для нормального воспроизводства и обеспечения комфортности проживания граждан. Жилищный вопрос в России по-прежнему остается одним из наиболее значимых в современном обществе, без решения которого невозможно эффективное построение социально ориентированного государства.
Социальные инвестиции государства направлены, как правило, на повышение национального дохода и уровня жизни населения страны посредством удовлетворения его материальных, духовных или социальных потребностей .
Потребность в жилье представляет собой одну из базовых потребностей человека. Создание такого уровня жизни, при котором население может стабильно удовлетворять свои базовые потребности, является одной из основных задач государства. При отсутствии надлежащего обеспечения необходимого уровня жизни в обществе наблюдается низкая производительность труда, что влечет за собой низкий уровень платежеспособного спроса, а это в конечном итоге негативно влияет на показатели развития экономики в целом.
Обеспечение граждан доступным жильем способствует социальной стабильности в обществе и в настоящее время является одной из важнейших экономических и социальных проблем в нашей стране. Данная задача возведена в статус одного из четырех приоритетных национальных проектов.
В настоящее время улучшение жилищных условий недоступно для большей части населения страны, хотя нуждаются в нем более 60% населения России. При этом ипотечным кредитованием могут воспользоваться лишь 10 - 12% граждан.
К сожалению, политика государства на жилищном рынке, в том числе по реализации Национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России", до настоящего времени не привела к повышению доступности жилья для российских граждан (рис. 1). Так, в 2005 г. стоимость стандартной квартиры площадью 54 кв. м была равна доходу средней семьи из трех человек за 4,2 года, в 2007 г. - уже 5,3 года.
┌─7,4────────────────────────────────────────────────────────────┐
/│ ___ │
8 ─┐ │/__/│ │
│ ├┤ │├───────────────────────────────────────────────────────────┤
│/││ ││ │
7 ─┤ ││ ││ 5,9 │
│ ├┤ │├─___ ------------------------------------5,3───────────────┤
│/││ ││/__/│ ___ │
6 ─┤ ││ │││ ││ 5,0 4,8 4,7 4,7 /__/│ │
│ ├┤ │├┤ │├─___--___--___-------4,3-------___─┤ │├──────────────┤
│/││ │││ ││/__/│/__/│/__/│ 4,1 ___ 4,2 /__/││ ││ │
5 ─┤ ││ │││ │││ │││ │││ ││ ___ /__/│ ___ │ │││ ││ │
лет │ ├┤ │├┤ │├┤ │├┼ │├┤ │├/__/├┤ │├/__/├┤ │├┤ │├──────────────┤
│/││ │││ │││ │││ │││ │││ │││ │││ │││ │││ ││ │
4 ─┤ ││ │││ │││ │││ │││ │││ │││ │││ │││ │││ ││ 3 │
│ ├┤ │├┤ │││ │││ │├┤ │├┤ │├┤ │├┤ │├┤ │├┤ │├────────___───┤
│/││ │││ │││ │││ │││ │││ │││ │││ │││ │││ ││ /__/│ │
3 ─┤ ││ │││ │││ │││ │││ │││ │││ │││ │││ │││ ││ │ ││ │
│ ├┤ │├┤ │├┤ │├┤ │├┤ │├┤ │├┤ │├┤ │├┤ │├┤ │├───────┤ │├──┤
│/││ │││ │││ │││ │││ │││ │││ │││ │││ │││ ││ │ ││ │
2 ─┤ ││ │││ │││ │││ │││ │││ │││ │││ │││ │││ ││ │ ││ │
│ ├┤ │├┤ │├┤ │├┤ │├┤ │├│ │├┤ │├┤ │├┤ │├┤ │├───────┤ │├──┤
│/││ │││ │││ │││ │││ │││ │││ │││ │││ │││ ││ │ ││ │
1 ─┤ ││ │││ │││ │││ │││ │││ │││ │││ │││ │││ ││ │ ││ │
│ └┤ │├┤ │└┤ │└│ │├┤ │├┤ │├┤ │├┤ │├┤ │├┤ │├───────┤ │├──┘
│/ │__│/│__│/│__│/│__│/│__│/│__│/│__│/│__│/│__│/│__│/ │__│/ /
0 ─┼──────┬────┬────┬────┬────┬────┬────┬────┬────┬────┬──────┬─────┐
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2010
годы
Рис. 1 Коэффициент доступности жилья в России, 1998 - 2007 гг.
При этом (на основании данных официальной статистики) на сегодняшний день почти половина населения России (48%) не видит никакой возможности улучшить свои жилищные условия.
Решение жилищной проблемы может стать локомотивом роста национальной экономики, в частности ее финансовой системы, позволив банкам широко использовать ипотечные механизмы, а рынку ценных бумаг - развивать такое перспективное направление, как секьюритизация ипотечных кредитов. Кроме того, развитие получат и другие смежные со сферой жилой недвижимости отрасли национальной экономики.
В этой связи можно выделить следующие актуальные проблемы на рынке жилья:
1) значительное превышение спроса на квартиры над предложением жилья.
На фоне явного недостатка жилья и невозможности удовлетворить повышенный спрос строительный комплекс не обеспечивает достаточного предложения. Объем жилого фонда России ориентировочно составляет 3 млрд кв. м . Потребность в новом жилье в России оценивается в 1 млрд кв. м. При нынешних темпах строительства - 50 - 60 млн кв. м в год - на удовлетворение этого спроса понадобится более 20 лет. А спрос будет расти: к 2012 г., по прогнозам специалистов, он составит 3 млрд кв. м.
В Национальном проекте "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" запланировано к 2010 г. увеличение объемов жилищного строительства в два раза: с 41,2 млн кв. м в 2004 г. до 80 млн кв. м.
Но сбудутся ли эти прогнозы?
По данным официальной статистики, в минувшем году в России было введено 60,4 млн кв. м жилья, что свидетельствует о росте данного показателя по сравнению с 2006 г. на 119,4%. В 2006 г. темп роста строительства жилья составил 116,1% к 2005 г. В то же время отсутствие возможности обеспечить все возрастающие потребности строительных компаний необходимыми ресурсами (энергетические мощности, строительные материалы), соразмерно нарастив их производство на отечественных предприятиях, ставит под сомнение возможность сохранить существующие темпы роста жилищного строительства или может привести к значительному росту экспорта ресурсов, строительных и отделочных материалов, что, в свою очередь, может способствовать росту угрозы национальной безопасности страны;
2) крайне низкий уровень обеспеченности жильем граждан России.
По данным Федеральной службы статистики, в 2007 г. численность населения России составила 142,2 млн человек. Средняя обеспеченность жильем в 2007 г. в России составила 21,5 кв. м на человека . По уровню обеспеченности населения жильем (без учета качества и комфортности) Россия отстает от многих стран мира, в которых данный показатель составляет в среднем 40 - 50 кв. м на человека (в Великобритании - 72 кв. м, в США - 64 кв. м, в Германии - 52 кв. м). По социальным стандартам ООН на одного жителя должно приходиться не менее 30 кв. м жилой площади.
Для достижения уровня Великобритании по обеспечению граждан жильем необходимо, чтобы жилищный фонд России составлял 10 238 млн кв. м против 3057 млн кв. м в настоящее время. Для чего необходимо построить еще 7238 млн кв. м. Даже если мы сможем обеспечить запланированные в Национальном проекте "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" темпы строительства в 80 млн кв. м в год, то для достижения уровня Соединенного Королевства нам понадобятся 90 лет (для достижения уровня США - 76 лет, а для того чтобы обеспеченность жильем населения нашей страны достигла социальных стандартов ООН - почти 16 лет)!
3) крайне ветхое состояние существующего жилищного фонда.
Доля изношенного жилья в России составляет более 60%, почти 10% нуждается в немедленной реконструкции. По международным стандартам для пополнения жилого фонда, выбывающего в результате износа, и для улучшения жилищных условий на перспективу необходимо строить около 1 кв. м на человека в год, в России в 2007 г. данный показатель составил 0,35 кв. м на человека (50 млн кв. м жилья в год по стране);
4) асимметрия внутренних цен на товары и услуги в России, приблизившихся к мировым, и общего уровня оплаты труда в стране.
Доля оплаты живого труда в ВВП, по оценкам академика Д.С. Львова, составляет в России около 30% против 70% в развитых странах. Если исходить из расчетных данных рыночной стоимости жилья и размеров средней заработной платы, то становится очевидным, что работающий человек при реальной норме накоплений не более 25% может приобрести в течение 25 лет трудовой деятельности не более 15 кв. м жилой площади ;
5) отсутствие действенных механизмов, позволяющих сделать доступным жилье для граждан со средними и умеренными доходами.
Индекс доступности, вопреки прогнозам официальной статистики, при сохранении тенденции роста реальных располагаемых доходов населения и темпов роста рыночной стоимости жилья, а также существующих принципов реформирования российской жилищно-коммунальной сферы и строительства жилья, будет только непрерывно сокращаться (рис. 2).
Так, несмотря на то что реальные доходы народонаселения растут, покупка и строительство нового жилья остаются недоступными для большей части населения страны. Более половины россиян не имеют возможности приобрести в собственность жилье за счет привлеченных кредитных средств, не по причине невозможности уплаты процентов за пользование ими, а в связи с банальным отсутствием средств на первый взнос и возможности их накопить, так как доходов едва хватает на текущие расходы семьи (питание, одежда и т.п.).
Изменение средней рыночной реальной цены жилья
(2004 г. = 100%)
%
210 ─┬─────────────────────────────────────────────────────────────────────
│
│ х
200 ─┼─────────────────────────────────────────────────────────────────────
│
│
190 ─┼───────────────────────────────────────────────────────────────*-----
│ х
│
180 ─┼─────────────────────────────────────────────х-----------------------
│ х
│
170 ─┼──────────────────────────────────────────────────────*--------#-----
│ х #
│ #
160 ─┼──────────────────────────────────#&---------------------------------
│
│ # о
150 ─┼─────────────────────────────────────────────*-----------------------
│ &
│
140 ─┼──────────────────────────────────────────────────────о--------------
│
│ *
130 ─┼─────────────────────────────────────────────о-----------------------
│
│ о
120 ─┼─────────────х#---------*--------------------------------------------
│
│ о
110 ─┼─────────────────────────────────────────────────────────────────────
│ &*
│
100 ─┼──*#ох&-------о------------------------------------------------------
│
│
90 ─┼─────────┬─────────┬─────────┬─────────┬─────────┬─────────┬────────┐
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
┌───────────────────────────────────────┐
│*** - Инерционный вариант │
│### - Проведение всех реформ │
│ооо - Увеличение строительства │
│ххх - Развитие рынка жилищных кредитов │
│&&& - Фактические данные │
└───────────────────────────────────────┘
Рис. 2
Источник: Росстат. Оценка масштабов и динамики изменения платежеспособности спроса на жилье и объемов жилищного строительства в России. М.: Фонд "Институт экономики города".
В подтверждение этого факта приведем данные опроса населения, посвященного знаниям россиян об ипотеке (проведенного в феврале 2008 г. Национальным агентством финансовых исследований), которые свидетельствуют об устойчивом росте интереса россиян к ипотечному кредиту (46% опрошенных, по их собственному мнению, четко знают, что такое ипотека, 36% знают об ипотеке понаслышке и ничего не знают о ней 15% респондентов).
Подавляющее большинство населения, более 75% опрошенных, еще не имели опыта ипотечного кредитования и не планируют воспользоваться ипотечным кредитом, и лишь 2 - 3% респондентов являлись (являются) пользователями ипотечного кредита.
Как следует из данных опроса, основными препятствиями для участия в ипотеке являются: недостаточно высокие доходы (33%), высокие процентные ставки (27%) и неуверенность в стабильном доходе (19%). То есть главные проблемы кроются преимущественно в макроэкономических вопросах и лишь на 1/3 зависят от банковского сектора (Приложение 7).
Таким образом, в настоящее время в России ипотечным кредитованием могут воспользоваться лишь 10 - 12% населения России (рис. 4), что несоизмеримо с показателями развитых стран, в которых эта доля составляет не менее 60 - 70% (в США, до кризиса субстандартной ипотеки, до 90% приобретений недвижимости осуществлялось с помощью ипотечного кредита) .
Индекс возможности приобретения жилья с помощью ипотечного
кредита в России, 1998 - 2007 гг.
% ┌───────────────────────────────────────────────────75%────────────────┐
/│ ____ │
80 ┐ │ /___/│ 68% │
│ ├─────────────────────────────────────────────────┤ │├──____----65%──┤
│/│ │ ││ /___/│ ____ │
70 ┤ │ 60% │ ││ │ ││ /___/│ │
│ ├─────────────────────────────────────54%---____──┤ │├─┤ │├─┤ │├─┤
│/│ ____ /___/│ │ ││ │ ││ │ ││ │
60 ┤ │ /___/│ │ ││ │ ││ │ ││ │ ││ │
│ ├───────────────────────────────────┤ │├─┤ │├─┤ │├─┤ │├─┤ │├─┤
│/│ │ ││ │ ││ │ ││ │ ││ │ ││ │
50 ┤ │ 40% │ ││ │ ││ │ ││ │ ││ │ ││ │
│ ├───────────────────────33%---____──┤ │├─┤ │├─┤ │├─┤ │├─┤ │├─┤
│/│ ____ /___/│ │ ││ │ ││ │ ││ │ ││ │ ││ │
40 ┤ │ 27% /___/│ │ ││ │ ││ │ ││ │ ││ │ ││ │ ││ │
│ ├───────────────____──┤ │├─┤ │├─┤ │├─┤ │├─┤ │├─┤ │├─┤ │├─┤
│/│ /___/│ │ ││ │ ││ │ ││ │ ││ │ ││ │ ││ │ ││ │
30 ┤ │ │ ││ │ ││ │ ││ │ ││ │ ││ │ ││ │ ││ │ ││ │
│ ├─────────17%──┤ │├─┤ │├─┤ │├─┤ │├─┤ │├─┤ │├─┤ │├─┤ │├─┤
│/│ ____ │ ││ │ ││ │ ││ │ ││ │ ││ │ ││ │ ││ │ ││ │
20 ┤ │ 10% /___/│ │ ││ │ ││ │ ││ │ ││ │ ││ │ ││ │ ││ │ ││ │
│ ├─____──┤ │├─┤ │├─┤ │├─┤ │├─│ │├─┤ │├─┤ │├─┤ │├─┤ │├─┤
│/│/___/│ │ ││ │ ││ │ ││ │ ││ │ ││ │ ││ │ ││ │ ││ │ ││ │
10 ┤ ││ ││ │ ││ │ ││ │ ││ │ ││ │ ││ │ ││ │ ││ │ ││ │ ││ │
│ └┤ │├─┤ │├─┤ ││─│ │├─┤ │├─┤ │├─┤ │├─┤ │├─┤ │├─┤ │├─┘
│/ │___│/ │___│/ │___│/ │___│/ │___│/ │___│/ │___│/ │___│/ │___│/ │___│//
0 ┼──────┬──────┬──────┬──────┬──────┬──────┬──────┬──────┬──────┬───────┐
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
Рис. 4
Впечатляющая положительная динамика роста в 1998 - 2005 гг. относительных показателей индекса возможности приобретения жилья с помощью ипотечного кредита в России объясняется эффектом крайне низкой базы, а не значительным улучшением конъюнктуры на рынке ипотечного жилищного кредитования;
6) искусственное завышение стоимости жилья в связи с монопольным положением строительных фирм.
Согласно данным Федеральной службы государственной статистики и Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству рыночная стоимость жилья превышает фактическую более чем в 2 - 2,5 раза;
7) дисбаланс между ценами и качеством жилья.
Рыночная стоимость квартир зачастую не соответствует своим потребительским качествам;
8) отсутствие целостной эффективной системы государственного регулирования и поддержки жилищного рынка в России. Отсутствие обоснованного разграничения сфер влияния на рынках предложения жилья между государством и частными инвесторами приводит к искажениям механизма функционирования жилищного рынка в целом и препятствует достижению равновесия между спросом и предложением на жилищном рынке, кроме того, способствует созданию неблагоприятных условий для развития и без того недостаточного рынка предложения жилья и жилищных услуг.
Так, государство в рамках программы "Доступное и комфортное жилье - гражданам России", пытаясь обеспечить путем дотационного финансирования потребности некоторых групп населения, нуждающихся в жилье, и проводя политику, нацеленную на развитие рынка ипотечного кредитования, подстегивает рост и без того не обеспеченного соответствующим предложением спроса на жилье. Тем самым увеличивается перекос спроса и предложения на жилищном рынке в России, приводящий к росту цен на жилье и не позволяющий банкам снижать стоимость жилищных кредитов.
Кроме вышеуказанных проблем, необходимо обратить внимание на имеющий место в экономике России парадокс рынка - отклонение спроса и отклонение предложения. Отклонение спроса, вызванное дороговизной основного товара, переключает внимание населения на другие товары. В силу того, что граждане со средним достатком не располагают такими накоплениями, которые позволили бы им решить свои жилищные проблемы, а уровень развития и доступности кредитных механизмов финансирования приобретения жилья все еще недостаточно высок, покупатели переключаются на более доступные товары и услуги (машины, отдых и т.п.), тем самым расширяя спрос на потребительские товары, а не инвестируя свои сбережения в реальный сектор экономики посредством вложений в приобретение и строительство недвижимости.
При этом несоизмеримо высокая стоимость российской недвижимости переключает интерес платежеспособного сегмента российских граждан на покупку недвижимости за рубежом, что свидетельствует о выводе денег из национальной экономики с целью финансирования экономики иностранных государств.
Так, к примеру, стоимость дома с тремя спальнями во Флориде в настоящее время составляет порядка 220 тыс. долл., таунхаус в зеленой зоне под Бухарестом стоит 40 - 50 тыс. евро, а домик на черноморском побережье Румынии можно приобрести за 25 тыс. евро, на испанском побережье можно приобрести одно-, двухкомнатные апартаменты за 100 - 130 тыс. евро.
Средняя цена предложения на вторичном рынке жилья в Москве, по данным мониторинга аналитического агентства IRN.RU, по состоянию на 18.08.2008 составила 6065 долл. за 1 кв. м. Таким образом, в Москве трехкомнатная квартира в панельном доме площадью около 80 кв. м будет стоить около 500 тыс. долл.!
Отклонение предложения формируется в связи с монопольным положением строительных компаний в условиях превышения рыночной стоимости жилья над фактической, поскольку строительные компании с целью получения максимальной маржи ведут строительство элитного жилья в ущерб возведению жилья в соответствии с потребностями других социально-экономических групп в России.
Решение указанных проблем возможно путем проведения сбалансированных социальной и жилищной политик, направленных как на рост уровня реальных располагаемых доходов населения, так и на стимулирование спроса через развитие различных кредитных механизмов и стимулирование предложения жилья путем расширения объемов предложения доступного жилья за счет увеличения объемов жилищного строительства именно в доступном для массового покупателя секторе.
Определенные задачи в этом направлении стоят и перед российскими банками, и перед банковской системой в целом. |
обратная связь
