Сдача имущества в аренду является актом распоряжения им. Таким правомочием располагает, прежде всего, собственник; он и назван в законе в качестве возможного арендодателя (ст. 608 ГК РФ). Это относится к субъектам разных форм собственности, а потому арендодателем может быть частное лицо (гражданин), которому принадлежит имущество, хозяйственное товарищество или общество, в том числе акционерное, общественная или иная организация и т.д., то есть любое физическое или юридическое лицо, имеющее титул собственника.
Арендодателем объектов железнодорожного транспорта федерального значения является единый хозяйствующий субъект, созданный при приватизации имущества организаций, относящихся к этой отрасли.
По законодательству арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. В основном это касается сдачи в аренду объектов государственной и муниципальной собственности, хотя не исключена такая возможность и в других случаях.
Полномочия по сдаче в аренду объектов государственной и муници-пальной собственности определяются исходя из того, находятся они в хозяйственном ведении (у государственных или муниципальных предприятий) или оперативном управлении (у казенных предприятий, учреждений) либо относятся к казне - принадлежат непосредственно Российской Федерации, субъекту Федерации, муниципальному образованию.
Условия осуществления правомочий по распоряжению объектами го-сударственной или муниципальной собственности, переданными унитарным предприятиям, в том числе по сдаче их в аренду, определены ст. 295 ГК РФ. В соответствии с указанной статьей предприятия, за которыми закреплено имущество на праве хозяйственного ведения, могут сдавать его в аренду и, следовательно, быть арендодателями: по объектам недвижимости - только с согласия собственника; по объектам, относящимся к движимому имуществу, - самостоятельно, за исключением случаев, установленных законом или иными нормативными актами. В отличие от п. 1 ст. 607 ГК РФ, предусматривающего возможность введения ограничений на объекты аренды только законом, здесь они могут устанавливаться и иными правовыми актами.
С введением в действие части первой Гражданского кодекса РФ утра-тил силу Указ Президента РФ от 14 октября 1992 года № 1230, в том числе положения п. 3, согласно которым арендодателями недвижимого имущества государственных и муниципальных предприятий могли быть исключительно комитеты по управлению государственным имуществом.
Казенные предприятия могут распоряжаться закрепленным за ними имуществом во всех случаях только с согласия собственника (ст. 297 ГК РФ). Такие же условия определены Кодексом и для учреждений, которым имущество передано в оперативное управление либо приобретено ими за счет средств, выделенных по смете (ст. 298). Однако отдельными специальными законами некоторым группам учреждений предоставлены более широкие права по сдаче в аренду закрепленных за ними объектов.
В соответствии с Федеральным законом «Об образовании» образовательные учреждения могут сдавать в аренду закрепленные за ними объекты собственности, включая земельные участки, с согласия совета данного учреждения, с использованием полученных от аренды средств на развитие образовательного процесса.
Следует обратить внимание на п. 2 ст. 298 ГК РФ, устанавливающий, что в случаях, когда учреждению его учредительными документами предоставлено право осуществлять приносящую доходы деятельность, полученные от этой деятельности доходы и приобретенное на них имущество поступают в самостоятельное распоряжение учреждения. Эта норма закона дает учреждениям право самостоятельно решать вопрос о сдаче в аренду указанного имущества, поскольку оно является его собственностью.
По Конституции РФ управление федеральной собственностью осуще-ствляет Правительство Российской Федерации (п. «г» ч. 1 ст. 114 Конституции РФ). Решениями Правительства РФ полномочия по управлению этой собственностью возложены на Министерство имущественных отношений РФ. Министерство выступает в качестве арендодателя при сдаче в аренду объектов федеральной собственности, не переданных в хозяйственное ведение или оперативное управление государственным унитарным предприятиям или учреждениям. Оно же является уполномоченным органом, с которым соответствующие предприятия должны согласовывать сдачу в аренду закрепленных за ними объектов недвижимости. Права и полномочия указанного Министерства определены Положением о нем, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 3 июня 2002 года № 377 .
Специальными нормами определяется круг органов и лиц, которые могут быть арендодателями по договорам аренды земельных участков и других природных объектов.
Арендодателями земельных участков могут быть:
а) собственники участков (ст. 260 ГК РФ);
б) лица, которым земельные участки предоставлены в постоянное пользование, - только с согласия собственника (ст. 270 ГК РФ);
в) уполномоченные государством органы - при сдаче в аренду земельных участков, находящихся в государственной собственности и не переданных в постоянное пользование. В отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности, соответствующим правом наделено Министерство имущественных отношений РФ.
Действующий Гражданский кодекс РФ рассматривает предприятия как объекты права - имущественные комплексы, предназначенные для осуществления предпринимательской деятельности . Такой подход существенно меняет положение, в связи с чем нормы Кодекса об аренде предприятий (ст. 656 - 664) в немалой степени отличаются от Основ, но частично и совпадают с ними, что порой создает затруднения при их применении с учетом принципиальных изменений в определении юридической природы предприятий.
В состав предприятия (как объекта права) входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, при этом предприятие в целом отнесено к недвижимости (ст. 132 ГК РФ).
В соответствии с п. 2 ст. 650 ГК РФ к договору аренды предприятия применяются (наряду с положениями § 5 главы 34) правила, регулирующие аренду зданий и сооружений, кроме случаев, когда иное предусмотрено Кодексом. К их числу относятся, в частности, положения о том, что при аренде здания или сооружения одновременно с передачей права владения и пользования соответствующим объектом арендатору передаются права на ту часть земельного участка, которая занята им и необходима для использования данного объекта (ст. 652 ГК РФ), или о том, что договор аренды здания или сооружения, а соответственно и договор аренды предприятия, обязательно должен предусматривать размер арендной платы (ст. 654 ГК РФ).
В силу специфики объекта договоры аренды предприятий существенно отличаются от других договоров по сдаче имущества внаем:
1) предметом аренды является предприятие в целом, то есть имущественный комплекс, предназначенный для предпринимательской деятельности. Целью такого договора может быть продолжение промышленной (хозяйственной) и коммерческой эксплуатации предприятия (для получения прибыли);
2) объектом аренды может быть предприятие любой формы собственности. В тех случаях, когда в аренду сдавалось государственное или муниципальное предприятие, арендодателем выступал уполномоченный государственный или муниципальный орган (ст. 608 ГК РФ).
Во всех остальных случаях арендодателями могут являться непосредственно собственники;
3) поскольку состав объектов, входящих в имущественный комплекс предприятия, разнороден, закон дифференцирует условия передачи арендодателем арендатору отдельных категорий объектов:
- арендодатель обязан передать арендатору предприятия все объекты, составляющие основные фонды предприятия, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование и др.;
- материальные ценности, относящиеся к оборотным средствам предприятия - запасы сырья, материалов, топлива и пр., арендодатель передает арендатору на условиях, в порядке и в пределах, определенных договором (в отличие от основных фондов, передаваемых в полном объеме);
- арендатору могут передаваться принадлежащие арендодателю права владения и пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием - объектами, являющимися собственностью третьих лиц, но находящимися в пользовании у арендодателя по договору или на другом законном основании. Передача прав на эти объекты производится, как указано в ст. 656 ГК РФ, в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами;
4) арендатору предприятия передаются не только материальные ценности и имущественные права, но и права, связанные с использованием интеллектуальной собственности арендодателя: на обозначения, индивидуализирующие предприятие (фирменное наименование, товарный знак и т.п.), и другие исключительные права (см. ст. 138 ГК РФ);
5) арендодатель может уступить арендатору права требования, в том числе вытекающие из договорных обязательств, и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.
Хотя предприятие определено в законе и сдается в аренду как единый имущественный комплекс, отнесенный к недвижимости, складывающиеся на основе рассматриваемого договора отношения неоднородны в силу неоднородности объектов, входящих в состав предприятия. Здесь представлены как недвижимые, так и движимые вещи. Наряду с непотребляемыми вещами (зданиями, сооружениями, оборудованием и др.) арендатору передаются и потребляемые вещи - сырье, материалы, топливо и т.д. В отношении таких объектов, которые, как правило, невозможно возвратить после окончания действия договора, а можно лишь заменить аналогичными, должны действовать положения о договоре займа.
Трудно рассматривать как объекты аренды в собственном смысле этого слова передаваемые арендатору имущественные и неимущественные права, и здесь необходимо специальное регулирование. Исходя из состава названных объектов, нужно признать, что договор аренды предприятия носит комплексный характер, затрагивая наряду с чисто арендными некоторые связанные с ними, но имеющие иную правовую природу отношения. Отсюда возникает необходимость при заключении такого договора отражать в нем соответствующие условия с учетом специфики регулируемых отношений и содержания регламентирующих их правовых норм.
Некоторые особенности складывающихся при аренде предприятий отношений нашли отражение в законе, но не все.
В п. 1 ст. 656 ГК РФ определены условия, при которых возможна передача арендатору права владения и пользования имуществом, находящимся в собственности других лиц.
Передача таких прав должна осуществляться в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами. Исходя из того что право владения и пользования имуществом, находящимся в собственности других лиц, возникает у коммерческих организаций в абсолютном большинстве случаев на основе договоров аренды, передача его в пользование третьему лицу, в том числе арендатору предприятия, возможна на условиях договора субаренды. Соблюдение установленных законом требований, определяющих условия передачи имущества в субаренду (как правило, с согласия собственника имущества, если иное не предусмотрено законом), становится частью оформления отношений по передаче в аренду предприятия .
Без согласия собственника могут передаваться указанные права, например, в отношении транспортных средств (см. п. 1 ст. 638, п. 1 ст. 647 ГК РФ).
Есть норма, касающаяся перевода долгов, входящих в имущество предприятия. Статья 657, посвященная правам кредиторов при аренде предприятий (способам защиты этих прав), предусматривает, что арендодатель до передачи предприятия арендатору обязан письменно уведомить об этом всех кредиторов (по обязательствам, включенным в состав предприятия). Кредитор может дать согласие на перевод долга. Но если он письменно не сообщит о таком согласии, ему предоставляется право в течение трех месяцев со дня получения уведомления потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков. Кредитор, который не был уведомлен о сдаче предприятия в аренду, может предъявить иск с соответствующими требованиями в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду.
После передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора (п. 4 ст. 657 ГК РФ).
В указанной статье очевидно отступление от нормы ст. 391, предусматривающей, причем в императивной форме, что перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора. Но нужно признать, что решение этого вопроса в ст. 657 Кодекса отражает особенности отношений при сдаче в аренду предприятий, поскольку при значительном числе кредиторов получить согласие от каждого из них нереально. Поэтому применительно к аренде предприятий используются способы защиты интересов кредиторов, обычно применяемые при реорганизации юридических лиц. Для юридической чистоты, однако, в ст. 391 целесообразно было бы использовать более мягкую формулировку, оговорив, что установленное в ней правило действует, если иное не предусмотрено другой (специальной) нормой Кодекса.
Документы, необходимые для оформления передачи арендатору предприятия соответствующих прав, перевода долгов (включая доказательства уведомления кредиторов о сдаче предприятий в аренду, письменное согласие на перевод долгов, если оно дано, и др.), должны прилагаться к договору аренды предприятия, составляя его неотъемлемую часть, поскольку они придают легитимность соответствующим условиям такого договора.
Намного сложнее, чем можно было бы предположить, решение вопросов, связанных с передачей по договору аренды прав на обозначения, индивидуализирующие предприятие, а также на другие объекты интеллектуальной собственности. По этому поводу в разделе Гражданского кодекса РФ, посвященном аренде предприятий, какие-либо разъяснения отсутствуют.
Данная проблема приобретает сложность в связи с необходимостью решения в ряде случаев более общих вопросов, которые при сдаче в аренду государственных предприятий не возникали или решались довольно просто. В соответствии с п. 3 ст. 16 Основ законодательства об аренде, например, за арендным предприятием, приобретавшим статус юридического лица с момента его государственной регистрации (п. 2 ст. 16), по его ходатайству могли сохраняться наименование государственного предприятия, взятого в аренду, и даже его правительственные награды. Такое решение было возможно в условиях, когда собственник (выступавший от его имени уполномоченный государственный орган - министерство, ведомство) и предприятие, сдаваемое в аренду (имевшее статус юридического лица), были автономны.
Аналогичное положение могло бы быть и при сдаче в аренду предприятия частным собственником, который также от него обособлен. Но для большинства действующих в настоящее время негосударственных (частных) коммерческих организаций предусмотренная Гражданским кодексом РФ модель сдачи предприятий в аренду не подходит. У них нет таких собственников. Негосударственные коммерческие организации, создаваемые в форме акционерных обществ, обществ с ограниченной ответственностью, хозяйственных товариществ или производственных кооперативов, сами являются собственниками имущества, вносимого их участниками в качестве вкладов в уставный капитал, а также произведенного или приобретенного в процессе хозяйственной деятельности (ст. 66, 109 ГК РФ). При намерении сдать в аренду имущественный комплекс такого юридического лица в виде действующего предприятия возникает вопрос о субъектном составе участников соответствующего договора (а иногда и о возможности заключить его). Дело в том, что такая организация, являясь юридическим лицом, представляет собой сложное образование, состоящее не только из имущественного комплекса, но и из участников организации, имеющей, как правило, корпоративное устройство, а также трудового коллектива, реально осуществляющего производственно-хозяйственную деятельность, приводящего в действие имущественный комплекс, называемый предприятием.
По закону имуществом юридического лица распоряжается его единоличный исполнительный орган (в рамках, установленных законом и учредительными документами). Если гипотетически допустить, что генеральный директор хозяйственного общества решит сдать весь его имущественный комплекс в аренду, то реальная деятельность общества, ради которой оно создавалось, прекратится (оно сможет получать только доходы от арендной платы). Однако общество должно сохранять статус юридического лица, иначе исчезнет субъект права, выступающий в качестве арендодателя.
Заключенный договор подлежит государственной регистрации. Она осуществляется в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Статья 22 Закона предусматривает, что государственная регистрация договора аренды предприятия как имущественного комплекса проводится в учреждении юстиции по месту регистрации правообладателя предприятия . Следует обратить внимание на то, что правообладатель предприятия регистрирует не только право на него как имущественный комплекс, но и права на земельные участки и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав этого комплекса. Их регистрация проводится по месту нахождения соответствующего объекта (см. п. 1 ст. 22 Закона в ред. ФЗ от 9 июня 2003 года № 69-ФЗ).
Регистрирующий орган вправе отказать в регистрации договора, если его форма не соответствует требованиям законодательства. Договор аренды предприятия вступает в силу с момента его государственной регистрации.
Предприятие передается арендатору по передаточному акту. До этого должна быть проведена инвентаризация имеющихся у него материальных ценностей, составлен баланс, отражающий активы и долги предприятия.
Кроме того, необходимо перечислить принадлежащие арендодателю и передаваемые арендатору права и обязанности по заключенным договорам. Передаточный акт подписывается передающей и принимающей стороной - арендодателем и арендатором. Обязанности по подготовке предприятия к передаче, включая составление передаточного акта и представление его на подпись, возлагаются на арендодателя (ст. 659 ГК РФ). На него возлагаются и связанные с этим расходы, если стороны не согласуют иной порядок передачи и распределения соответствующих затрат.
Арендатор предприятия наделяется широкими правами по использованию арендованного имущества и распоряжению им. В отличие от общего правила п. 2 ст. 615 ГК РФ, допускающего сдачу арендованного имущества в субаренду, передачу в перенаем, а также предоставление в бесплатное пользование только с согласия арендодателя, ст. 660 разрешает арендатору предприятия совершать все эти действия самостоятельно. Ему предоставляется также право продавать, обменивать, отдавать взаймы материальные ценности, входящие в состав арендованного имущества.
Устанавливается лишь одно условие, которое необходимо соблюдать при использовании этих прав: не допускать уменьшения стоимости предприятия и нарушения других положений договора аренды, в том числе определяющих сохранение профиля производства или устанавливающих те или иные ограничения в пользовании отдельными объектами и т.д. Известные ограничения действуют в отношении участков земли и других природных объектов; на них правила ст. 660 не распространяются, поскольку порядок пользования ими определяется специальным законодательством.
Наделение арендаторов предприятий широкими правами по использованию взятого в аренду имущества обусловлено необходимостью создать им возможность для самостоятельного ведения производственно-хозяйственной, предпринимательской деятельности, достаточной свободы маневрирования ресурсами, дальнейшего развития производства. В этих целях арендатору предоставляется право без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса (например, замену оборудования), проводить реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающие его стоимость.
Нужно, однако, иметь в виду, что нормы ГК РФ, устанавливающие указанные правила, сформулированы в диспозитивной форме. С учетом конкретных условий стороны могут определить перечень объектов, входящих в состав предприятия, которые должны быть сохранены арендатором в течение всего срока действия договора и возвращены арендодателю по окончании его.
Арендатор обязан в течение всего срока аренды поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии. На него возлагается проведение как текущего, так и капитального ремонта арендованного комплекса. Норма, устанавливающая это правило (п. 1 ст. 661), носит императивный, обязательный для сторон характер. Относятся на арендатора и расходы по эксплуатации арендованного предприятия, но в отличие от п. 1 ст. 661 п. 2, регулирующего данный вопрос, сформулированы диспозитивно. Предусматривается, кроме того, обязанность арендатора страховать арендованное предприятие.
При сдаче внаем сложных и дорогостоящих объектов существенным является вопрос о распределении затрат, связанных с улучшением имущества в период его аренды. Особенность отношений, связанных с арендой предприятий, - наделение арендатора правом получать возмещение стоимости произведенных им неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором. Следует, однако, иметь в виду, что арендодатель может быть освобожден от обязанности возмещать стоимость неотделимых улучшений, если докажет, что издержки арендатора на них повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и эксплуатационных свойств либо что при осуществлении улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности. Это новое правило обязывает арендатора проявлять при проведении реконструкции, переоборудования и иных улучшений предприятия, стоимость которых по закону может относиться на арендодателя, экономный, рачительный подход.
Принятие решения об освобождении арендодателя от возмещения соответствующих затрат отнесено к компетенции суда. Арендодатель в случае обращения в суд обязан представить доказательства, подтверждающие несоразмерность затрат арендатора по улучшению качества имущества и фактическому повышению его полезных свойств.
По истечении срока аренды предприятия арендованный имущественный комплекс подлежит возврату наймодателю.
Возврат имущества должен осуществляться в полном объеме, со всеми входящими в состав предприятия объектами, соответствующими правами и обязательствами. При возврате должны решаться вопросы перевода долгов с арендатора на арендодателя, урегулирования взаимоотношений с кредиторами и т.д. (см. ст. 656, 657). Возврат имущества производится по акту, подписываемому обеими сторонами. Подготовка возвращаемого предприятия к передаче арендодателю, включая составление и представление передаточного акта, возлагается на арендатора и осуществляется за его счет, если иные условия не будут предусмотрены договором.
Убедиться в выполнимости этих требований на практике не было возможности, поскольку сдававшиеся в аренду государственные предприятия, как правило, не возвращались собственнику, а приватизировались. Сдача в аренду иных предприятий не получила распространения. Расширение практики аренды производственно-хозяйственных комплексов, повышение эффективности их использования требуют более тщательного урегулирования этих отношений, устранения недостатков и пробелов в законодательстве, некоторые из которых были отмечены.
Нельзя оставить без внимания и вопрос о судьбе трудового коллектива. Он, как уже отмечалось, выходит за рамки аренды, но, если сдача предприятия в аренду затрагивает жизненно важные проблемы людей, работавших на нем, необходимо определить, на ком лежит обязанность проявить заботу о них, исходя из норм Трудового кодекса РФ. |
обратная связь
