Комбинат ОАО «Зерно» был основан в 1985 г. и представляет собой комплекс, в который входят мельничный завод, комбикормовый завод и элеватор общей емкостью 130 тысяч тонн. К комплексу подведена железнодорожная ветка. В настоящее время предприятие является одним из ведущих российских производителей хлебопекарной муки и комбикормов для кур-несушек, бройлеров, индеек, страусов, лошадей, свиней, рыбы, БВМД и премиксов (по стандартной и индивидуальной рецептуре заказчика). Расчеты рецептов и рационов (для КРС с учетом качества заготовленного в хозяйстве сена, соломы, сенажа) производят по программам Воронежского Института комбикормовой промышленности, учитывая фактическое качество поступающего сырья. Полностью модернизированный комбикормовый завод вырабатывает в год до 200 тыс.т. полнорационных комбикормов в виде крупки и гранул, сбалансированных по всем показателям питательности, а также для такой особой категории яйца, как "деревенское", "йодированное", "витаминизированное". По заказу для конкретного вида животных и птиц вырабатываются БВМД различной концентрации, что позволяет боле эффективно использовать зерновые запасы хозяйства. Также производятся корма по давальческим договорам с использованием зерна хозяйств. Компьютерное управление завода позволяет очень точно вводить жидкие компоненты (масло растительное, мелассу), а также микроэлементы, витамины, аминокислоты, ферменты, антиоксиданты в различные рецепты, при этом премиксы готовятся на специальной линии завода ежесменно для конкретного вида согласно заявке заказчика, что позволяет обеспечивать высокую сохранность и совместимость витаминных препаратов.
Объектом оценки являются объекты недвижимого имущества (здания и сооружения), принадлежащие ОАО «Зерно» и расположенные по адресу: 143517, Московская область, Истринский район, п/о Холщевики.
Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая не обязана принимать исполнение;
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки с чей-либо стороны не было;
платеж за объект оценки выражается в денежной форме.
Процесс определения стоимости объекта оценки включал в себя следующие основные этапы:
1. Установление количественных и качественных характеристик объекта оценки.
2. Консультации.
3. Изучение технической документации.
4. Анализ рынка, к которому относится объект оценки.
5. Выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов.
6. Обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки.
7. Подготовка отчета и заключения об оценке.
Истринский район расположен на северо-западе Московской области (рис. 2.1). Площадь 1299 кв.км. Протяженность территории с запада на восток - 60 км, с севера на юг - 40 км. Граничит с Солнечногорским, Клинским, Волоколамским, Рузским, Одинцовским и Красногорским районами. Население 116,2 тыс. чел. Административный центр района - город Истра, с населением 31,6 тысяч человек, расположен в 56 км от Москвы. Остальное население проживает в городе районного подчинения Дедовск (28,7 тыс. чел.), поселке Снегири и населенных пунктах сельских округов. В октябре 1781 г. Воскресенску (бывшее название Истры) был присвоен статус города и центра уезда. В то время в нем насчитывалось 135 домов с 1008 жителями. В 2007 г. Истре исполнилось 227 лет.
Рис. 2.1. Карта Истринского района Подмосковья
Совместно с правительством Московской области администрация района успешно осуществляет программу по привлечению иностранных и отечественных инвесторов в экономику района. Район привлекателен для инвесторов. Советом депутатов района принято «Решение о предоставлении налоговых льгот отечественным и иностранным партнерам» при условии регистрации их в районе, заключении с администрацией налогового соглашения, привлечения местной рабочей силы и услуг местных подрядчиков. В районе есть все предпосылки, позволяющие деловым людям других регионов России, так и зарубежных стран найти многочисленные точки соприкосновения, которые станут прологом для плодотворного сотрудничества.
В I квартале 2003 г. запущена 1 очередь производства по изготовлению плавленых сыров предприятия «Лакталис Истра» (Франция), предполагаемый объем производства 6 тысяч тонн в год. На первом этапе потребность в сыром молоке минимальная - около 4 тонн в день. На следующих этапах развития планируется развивать сырьевую базу, интегрируясь с агропромышленным комплексом Московской области.
На производстве будет занято около 120 человек, из которых 40 обслуживающая часть. 30 сентября 2003 г. состоялось открытие завода по производству фармацевтических препаратов «КРК-РУС» (Словения). Ключевым условием развития экономики района является улучшение инвестиционного и предпринимательского климата, создание равных условий конкуренции для всех хозяйствующих субъектов района.
За счет привлечения инвестиций планируется разместить в районе семь новых промышленных предприятий. Таких как: - по производству глубинных насосов «Грундфос» (Дания); по производству холодильников пищевого производства «Агам-Лагистик» (Россия-Германия); по производству шаровых кранов, компрессоров, терморегуляторов «Данфосс» (Дания); производства по разливу воды, соков. Производство йогуртов «Вижион Пипл. Групп» (Франция); по производству вентиляционного оборудования «Клима» (Польша); пищевое производство «Вам Меле» (Голландия) по производству обивочных материалов для мебели «Рольф Демут» (Германия) В районе создан благоприятный инвестиционный климат, заключающийся в целенаправленной поддержке инвесторов по всем вопросам инвестиционного цикла. Промышленность и наука
Зерно и продукты его переработки в решении проблемы обеспечения продовольственной безопасности страны имеют особую важность, так как относятся к продовольствию стратегического назначения, пригодны к длительному хранению в качестве резервных фондов и при необходимости легко могут быть перераспределены по территории страны.
Качество продукции напрямую зависит от характеристик поступающего сырья - муки, что в свою очередь непосредственно связано с состоянием рынка зерна. В последние годы в Российской Федерации зерновой рынок в целом стабилен.
Платежеспособный спрос на хлебобулочные изделия удовлетворяется полностью, ассортимент продукции достаточно широкий. Годовая потребность России в зерне, по оценкам специалистов Минсельхозпрода РФ составляет порядка 75 млн. тонн в год. Из них мукомольная промышленность потребляет около 25 млн. тонн, крупяная - 2 млн. тонн, комбикормовая - 24-26 млн. тонн, пивоваренная - 2-4 млн. тонн, спиртовая и крахмалопаточная - 2-3 млн. тонн. Ежегодная потребность в семенах составляет 12-15 млн. тонн.
Основными факторами сокращения емкости в стоимостном выражении, являются: на рынке муки - уменьшение спроса и снижение цен, на рынке комбикормов - снижение цен при растущем спросе, на рынке круп - снижение спроса, при растущих ценах. Несколько лет назад Россия была крупнейшим мировым импортером зерна: из-за рубежа к нам поступали не только продовольственные высокосортные виды зерновых (особенно пшеницы), но и фуражное зерно. В настоящее время ситуация на зерновом рынке изменилась, экспорт превышает импорт почти в 4 раза .
В работе применяются методы затратного и сравнительного подходов, так как для применения данных методов имелась необходимая и достаточная информация. Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. Доходный подход определяет стоимость объекта приведением ожидаемых будущих доходов в оценку их стоимости в настоящее время. Данный подход соединяет в себе оправданные расчеты будущих доходов и расходов с требованиями инвестора к конечной отдаче. Определение стоимости доходным подходом основано на предположении о том, что потенциальный инвестор не заплатит за приобретение больше, чем текущая стоимость будущих доходов, получаемых в результате эксплуатации этого приобретения (иными словами, покупатель в действительности приобретает не собственность, а право получения будущих доходов от владения собственностью). Аналогичным образом, собственник не продаст свое имущество по цене ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов.
В настоящей работе оцениваются только объекты недвижимого имущества предприятия, которые являются частью имущественного комплекса и одним из звенев производственной цепочки. Получение дохода от использования этих объектов неразрывно связано с общей деятельностью предприятия и выделить долю дохода, приходящуюся на каждый объект в отдельности, не представляется возможным. |
обратная связь
