Существенные условия договора аренды

Как и для любого гражданско-правового договора, для договора аренды очень важно определение его существенных условий.
ГК РФ не дает исчерпывающего перечня условий, являющихся существенными при заключении договоров. Существенными являются условия о предмете договора, условия, определенные как существенные в законе либо иных нормативных правовых актах, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Применительно к договору аренды существенным условием, указан-ным в законе (Гражданском кодексе), является условие об объекте арендных отношений. В договоре аренды должны быть в обязательном порядке приведены все данные, позволяющие определенно (однозначно) установить имущество, которое должно быть передано арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии в договоре аренды таких данных условие об имуществе, подлежащем передаче арендатору, считается несогласованным сторонами, а сам договор не считается заключенным.
Как следует из определения договора аренды (ст.606 ГК РФ), условие об арендной плате относится к числу существенных условий любого договора аренды.
При заключении договора аренды существенными могут быть любые условия, определенные в качестве таковых заявлением одной из сторон.
Важно подчеркнуть, что Гражданский кодекс Российской Федерации из числа существенных условий, определенных законом, исключил условие о сроке действия договора аренды. Ранее Основами законодательства СССР об аренде (ст. 12) и Основами Гражданского законодательства Союза ССР и республик (ст. 85) срок действия договора аренды рассматривался в качестве существенного условия, и в случае отсутствия в договоре условия о сроке его действия, такой договор считался незаключенным.
Теперь договор аренды заключается на срок, определенный в догово-ре. В то же время ГК РФ допускает заключение договоров аренды без ука-зания срока их действия. Такие договоры считаются заключенными на неопределенный срок. Если договор аренды оформляется без указания срока действия, каждая из сторон имеет право расторгнуть его в одностороннем порядке в любое время, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.
Законом могут быть установлены максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Так, в соответствии с Лесным кодексом Российской Федерации максимальный (предельный) срок аренды участков лесного фонда не может превышать 49 (сорока девяти) лет.
Если договор аренды заключен на срок, превышающий установленный законом максимальный (предельный) срок, он считается заключенным на срок, равный максимальному (предельному).
В зависимости от срока действия и сторон договор аренды может быть заключен как в устной, так и в письменной форме. В устной форме договор аренды может быть заключен между физическими лицами сроком не более одного года. Обязательная письменная форма требуется в случае заключения договора аренды сроком более чем на один год, а также независимо от срока, если одной из сторон договора является юридическое лицо.
В соответствии с Федеральным законом от 21.07.97 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»  договоры аренды недвижимого имущества подлежат обязательной государственной регистрации в порядке, установленном данным Федеральным законом. Договор аренды недвижимого имущества считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации в соответствующем учреждении Министерства юстиции Российской Федерации.
Перечень видов арендной платы не является исчерпывающим или общеобязательным. Стороны в договоре аренды могут предусмотреть сочетание предусмотренных законом форм арендной платы, а также иные формы оплаты аренды.
Вместе с тем существует категория крайне невыгодных условий, име-нуемых кабальными, с которыми лицо вынуждено согласиться вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем и воспользуется другая сторона (п. 1 ст. 179 ГК РФ). Последствиями кабальных условий может быть судебное признание их недействительными, например :
Предприниматель без образования юридического лица Старостин В.В. обратился в Арбитражный суд Волгоградской области к Департаменту муниципального имущества Администрации г. Волгограда, (третье лицо - Муниципальное унитарное предприятие «Рынок оптово-розничной торговли») с иском о признании недействительным договора аренды № 4/800-03 и внесении изменений в договор.
Истец обосновал свои требования ст. ст. 179 (п. 1), 180, 621 (1), 617 (п. 1) Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивировал их недействительностью договора аренды № 4/800-03, заключенного на срок три месяца, поскольку указанный срок является крайне невыгодным для арендатора в связи с тем, что последний имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора, а также была подана заявка в Департамент муниципального имущества Администрации г. Волгограда на заключение договора аренды на срок пять лет. Суд первой инстанции отказал истцу в иске, указав на отсутствие признаков кабальности договора. Апелляционная инстанция отменила решение в указанной части по мотиву, что договор аренды, заключенный с арендатором, ранее арендовавшим спорное помещение и имеющим пре-имущественное право на заключение такого договора аренды, является недействительным (кабальным) на основании ст. 179 (п. 1) Гражданского кодекса Российской Федерации.
В ст. 607 ГК РФ законодатель к предметам аренды относит непотреб-ляемые вещи и не относит потребляемые вещи. Однако, анализ ст. 656 ГК РФ позволяет сделать другой вывод: наряду с земельными участками, зданиями, сооружениями и другими объектами аренды предприятия, законодатель относит к предмету аренды запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, которые относятся к числу потребляемых вещей. Таким образом, имеет место пробел в законодательстве, который, по мнению втора, необходимо устранить.
Статья 614 Гражданского кодекса РФ обязывает арендатора своевре-менно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Цена договора аренды не относится к его существенным условиям, то есть ее отсутствие не влечет за собой недействительности договора. Если в договоре арендная плата не указана, то действует общее правило, закрепленное в статье 424 Гражданского кодекса РФ: в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, то исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может быть изменен по соглашению сторон в сроки, установленные договором, но не чаще одного раза в год.
Согласие арендодателя на совершение перечисленных действий может быть закреплено как непосредственно в тексте самого договора, так и оформлено дополнительным соглашением. По общему правилу, закреплен-ному ст. 616 ГК РФ, текущий ремонт обязан осуществлять за свой счет арендатор, а капитальный - арендодатель. Иной порядок стороны могут предусмотреть в договоре. Гражданский кодекс не дает определения ремонта, поэтому следует обратиться к отраслевым нормативным актам. Например, определение ремонта дано в Положении о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений.
Минфин России в своем письме от 1 декабря 2004 года № 03-03-02-04/1/68 рекомендует сторонам руководствоваться Ведомственными строи-тельными нормами ВСН 58-88 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» (утв. Приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 23.11.1988 № 312).