В практике приватизации земельных участков собственниками расположенных на них объектов недвижимости возникает много спорных вопросов. В статье рассматриваются некоторые из наиболее важных юридических аспектов приватизации земли: субъект, которому принадлежит право выбора титула на земельный участок; возможность органов власти отказать в приватизации земли; исключительная природа права на приватизацию земельного участка; возможность сочетать выбор права аренды земли с ее последующей приватизацией.
Одними из наиболее важных положений ЗК РФ являются нормы ст. 36, значительно способствовавшие развитию и ускорению процесса приватизации земли в России.
Согласно п. 1 ст. 36 ЗК РФ, исключительное право на приватизацию государственных или муниципальных земельных участков или получение их в аренду имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений и сооружений в порядке и на условиях, которые установлены ЗК РФ и федеральными законами. На основании данной нормы многие собственники зданий, строений и сооружений выбирают именно право собственности, а не право аренды в качестве титула на соответствующие земельные участки.
Для удобства в целях настоящей статьи здания, строения и сооружения далее именуются зданием, государственные и муниципальные земельные участки - земельным участком, а действующие от имени собственника земли (РФ, субъекта РФ или муниципального образования) органы государственной власти или местного самоуправления - органом власти.
Сразу после вступления в силу ЗК РФ в практике возник вопрос о том, кому принадлежит право выбора одного из двух титулов на землю, предусмотренных ст. 36 ЗК РФ (собственность или аренда): собственнику здания либо собственнику здания и собственнику земельного участка совместно. Иными словами, проблема состояла в том, может ли собственник земельного участка отказать собственнику здания в приватизации земли и настаивать на предоставлении права аренды.
Известно, что собственники земли в разных регионах зачастую считали, что на приведенный вопрос следует отвечать положительно, и придерживались такой трактовки. Начиная с 2002 г. российским и иностранным инвесторам приходилось неоднократно отстаивать свое право выбора приватизации земли перед органами власти. Те же настоятельно «рекомендовали» инвесторам взять землю в долгосрочную аренду либо предупреждали о том, что не удовлетворят заявление о приватизации земли, поскольку считают такой выбор нецелесообразным или неблагоприятным с точки зрения публичных интересов. Во всех случаях органы власти пытались обосновать позицию о том, что выбор титула на землю должен производиться по согласованию собственника здания и собственника земли.
Изъятый из оборота земельный участок не может быть продан собственнику здания ни при каких обстоятельствах. Ограниченные в обороте земельные участки также не подлежат продаже, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Например, по одному делу суд признал правомерным отказ собственника земли земельного участка в его приватизации на том основании, что земельный участок находился в границах земель особо охраняемых территорий, которые ограничены в обороте согласно ст. 27 ЗК РФ . В рамках другого спора суд признал правомерным отказ в приватизации земель, занятых объектами культурного наследия, поскольку такие земельные участки также входят в категорию ограниченных в обороте земель .
В случае отказа в приватизации по причине резервирования земли и возникновения спора необходимо учитывать следующее:
Во-первых, изъятие или резервирование земли должно подтверждаться целым рядом документов. Помимо решения о резервировании, сюда относятся выписки из документов градостроительного планирования, соответствующие требованиям Градостроительного кодекса РФ и свидетельствующие о резервировании участка для публичных нужд в целях планируемого развития территории, в состав которой входит земельный участок. Ответчиком могут быть представлены выдержки из генерального плана поселений (схемы планирования муниципального района, правил землепользования и застройки), а также градостроительный план земельного участка, на котором расположено здание . Если же собственником земли не представлены достаточные документы, свидетельствующие о резервировании земли, отказ в приватизации должен быть признан незаконным .
Во-вторых, документы, обосновывающие изъятие или резервирование земли, должны быть надлежащим образом утверждены до момента обращения собственника здания с заявлением о приватизации земли, но никак не после такого обращения. Иное давало бы неограниченные возможности для злоупотреблений собственнику земли, который после получения соответствующего заявления всякий раз мог бы принимать решение о резервировании земли, искусственно создавая основания для отказа в приватизации. Необходимость соблюдения данного требования и проверки его судом подчеркивается в п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ. Данный тезис поддерживается и судебно-арбитражной практикой по конкретным делам, когда аргументы органов власти о резервировании земель для государственных и муниципальных нужд отклонялись на том основании, что решения о резервировании были приняты после получения требования собственника здания о приватизации земли .
Следует учитывать, что во всех случаях отказа в приватизации земли и возбуждения собственником здания судебного спора бремя доказывания наличия оснований для такого отказа лежит на собственнике земли в лице уполномоченных органов власти (п. 5 ст. 200 АПК РФ). Собственник здания не обязан доказывать отсутствие оснований для отказа в приватизации земли.
Необходимо учитывать особую природу права собственника здания на приватизацию земельного участка, предусмотренного ст. 36 ЗК РФ. Данное право является именно исключительным, а не преимущественным, как, к сожалению, оно нередко именуется многими юристами в правоприменительной практике.
На самом деле преимущественное право определенного субъекта гражданского оборота приобрести определенное имущество, не будучи реализованным, прекращается; имущество в этом случае может быть приобретено третьим лицом. Например, если акционеры закрытого акционерного общества не воспользовались правом преимущественного приобретения акций, продаваемых акционером этого общества, данные акции могут быть проданы третьему лицу (ст. 7 Федерального закона от 26 декабря 1995 г. «Об акционерных обществах»).
В отличие от преимущественного права, исключительное право определенного субъекта гражданского оборота в отношении приобретения конкретного имущества означает, что только данный субъект может приобрести такое имущество и даже в случае нереализации им своего права имущество не может быть приобретено третьими лицами.
Право собственника здания приобрести государственный или муниципальный земельный участок, на котором оно находится, является исключительным, что подчеркивается в ст. 36 ЗК РФ. Таким образом, никто, кроме собственника здания, не может претендовать на приватизацию занятого этим зданием земельного участка. Данный тезис безоговорочно поддерживается и судебной практикой .
Статья 36 ЗК РФ предусматривает исключительное право собственника здания приобрести в собственность земельный участок либо взять его в аренду. В связи с этим в правоприменительной практике возник важнейший вопрос: вправе ли собственник здания после вступления в силу ЗК РФ сначала взять земельный участок в аренду, а впоследствии приватизировать?
По данному вопросу были высказаны две противоположные точки зрения:
1) некоторые юристы толковали ст. 36 ЗК РФ как норму, позволяющую неоднократно выбирать титул на землю (в том числе сначала взять ее в аренду, а потом приватизировать), ссылаясь на предусмотренную в отношении титула на землю альтернативу;
2) другие полагали, что выбор титула на землю на основании ст. 36 ЗК РФ может быть реализован после вступления в силу ЗК РФ лишь однократно (данной точки зрения изначально придерживался и автор настоящей статьи). В пользу этой позиции приводились следующие аргументы: ст. 36 ЗК РФ является императивной нормой, четко регулирующей вопросы выбора титула на землю собственником здания и порядок такого выбора; она устанавливает выбор права собственности или права аренды без каких-либо оговорок, позволяющих судить о возможности неоднократного осуществления такого выбора. По сути, ст. 36 ЗК РФ закрепляет право выбора титула на землю, которое может быть реализовано один раз и после этого считается исчерпанным.
Вторая точка зрения была полностью поддержана судебной практикой. ВАС РФ указал, что если договор аренды земельного участка заключен собственником здания после введения в действие ЗК РФ, то в связи с тем, что собственник здания реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земли, он утрачивает право выкупа земельного участка в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ (п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ). Данная позиция высказывалась и в постановлениях ВАС РФ по конкретным делам .
Более того, в судебной практике был выработан следующий подход: если договор аренды земли был заключен собственником здания до 29 октября 2001 г. (даты вступления в силу ЗК РФ), а после указанной даты собственник здания заключил дополнительное соглашение к договору аренды о продлении его срока, то факт заключения такого дополнительного соглашения свидетельствует о выборе титула на землю собственником здания в соответствии со ст. 36 ЗК РФ после вступления в силу ЗК РФ и исключает дальнейшую приватизацию земли.
Таким образом, до недавнего времени положения ст. 36 ЗК РФ и судебно-арбитражная практика позволяли собственнику здания, расположенного на государственном или муниципальном земельном участке, выбрать титул на землю после вступления в силу ЗК РФ только однократно. Выбор права аренды земли полностью исключал возможность ее дальнейшей приватизации. Ситуация резко изменилась в связи с принятием Федерального закона от 24 июля 2007 г. «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности». Данным Законом ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» была дополнена п. 2.2 следующего содержания: «Собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации».
Представляется, что новая норма носит революционный характер, поскольку коренным образом меняет содержание института выбора права на землю, предусмотренного ст. 36 ЗК РФ. В силу данной новеллы собственники зданий могут сначала выбирать право аренды соответствующих земельных участков, на которых такие здания расположены, а затем требовать их продажи. Данное положение будет еще больше способствовать процессу приватизации земли в РФ, поскольку вовлекает в него собственников зданий, которые в период с даты вступления в силу ЗК РФ до июня 2007 г. оформили право аренды земельных участков, на которых расположены соответствующие здания. |
обратная связь
