ТСЖ является юридическим лицом, которое должно обладать вырабо-танными наукой «гражданское право» признаками юридического лица. «Признаки юридического лица - это такие внутренне присущие ему свойства, каждое из которых необходимо, а все вместе - достаточны для того, чтобы организация могла признаваться субъектом гражданского права» . Юридическое лицо можно определить как совокупность следующих признаков:
- юридическое лицо имеет или может иметь имущество, обособленное от имущества его участников;
- юридическое лицо обладает самостоятельной волей, которая может не совпадать с волей его отдельных участников;
- юридическое лицо вправе совершать от своего имени сделки, т.е. участвовать в имущественном обороте;
- юридическое лицо несёт самостоятельную ответственность по своим обязательствам;
- юридическое лицо может быть истцом и ответчиком в суде;
- существование юридического лица является, в принципе, бессрочным и не зависит от состава его участников.
Во многом действие этих признаков лишь предполагается, а на практике законодательство вносит свои особенности и исключения в их действия. Так, например, положение об абсолютной самостоятельности юридического лица коммерческого характера во многом ограничено предписаниями антимонопольного законодательства разных стран. Гражданский кодекс Российской Федерации содержит прямую норму о солидарной ответственности основного общества (товарищества) вместе с дочерним обществом по долгам последнего, возникшим по сделке, заключённой дочерним обществом во исполнение обязательных указаний основного.
«Выделяются четыре основополагающих признака юридического лица:
- организационное единство - проявляется в определённой иерархии, соподчинённости органов управления (единоличных или коллективных), составляющих его структуру, и в чёткой регламентации отношений между его участниками. В результате этого становится возможным превратить желания множества участников в единую волю юридического лица, а также непротиворечиво выразить эту волю вовне;
- имущественная обособленность юридического лица - объединение ма-териальной базы (техники, знаний, денежных средств) в один единственный комплекс (для достижения общей цели), принадлежащей данной организации, и отграничение её от имуществ других лиц;
- принцип самостоятельной гражданско-правовой ответственности (ото-бражён в ст.56 ГК) - каждое юридическое лицо несёт гражданско-правовую ответственность по своим обязательствам;
- выступление в гражданском обороте от собственного имени - возмож-ность выступать в суде истцом и ответчиком, а также от своего имени приобретать и осуществлять гражданские права и нести обязанности. Это как раз является той основной целью, ради которой оно и создаётся» .
Организационное единство как признакподтверждается вывод ряда ученых (В.Б. Ельяшевича , О.А. Красавчикова , В.С. Толстого и других) о том, что указанный признак состоит из двух элементов – внутреннего организационного единства и внешней автономии.
Наличие внутреннего организационного единства предполагает существование внутренней структуры юридического лица, которая должна отвечать целям и задачам такой организации и выражаться в наличии определенных органов. При этом иерархия и компетенция органов юридического лица, права и обязанности его учредителей (участников) определяются нормативными правовыми актами Российской Федерации и учредительными документами юридического лица. Именно внутреннее организационное единство позволяет рассматривать юридическое лицо не как «социальную сумму» его элементов, а как единое организационное целое.
Российское законодательство (ст.48 ГК) относит юридические лица к категории организаций. Однако и в советское время, и сейчас нет более или менее устоявшегося представления о том, что такое организация. Самое сложное заключается в том, что сам термин «организация» является не только правовым – он используется еще и философией, социологией, психологией, экономикой. На основании анализа различных точек зрения подтверждается тезис О.А. Красавчикова о том, что организация представляет собой определенное социальное образование, т.е. систему существенных социальных взаимосвязей, посредством которых люди (или их группы) объединяются для достижения поставленных целей в единое структурно и функционально дифференцированное социальное целое.
При этом сущность самой организации, как и общества в целом, заклю-чена не в самих по себе людях («индивидах»), а в тех связях и отношениях, в которых люди (их социальные группы, государства) находятся друг к другу, объединяясь для достижения поставленной цели. Юридическим лицом является организация, обладающая определенными признаками и признанная в таком качестве государством.
Как известно, объединения лиц, которые имеют своей целью осуществление предпринимательской деятельности, могут быть разделены на две большие группы – это хозяйственные товарищества и хозяйственные общества. Результаты наблюдения за современной российской предпринимательской практикой обращают внимание на то, что из двух названных форм вторая форма (хозяйственные общества) пользуется подавляющим преимуществом перед первой (хозяйственные товарищества).
Подобный «перекос» в пользу хозяйственный обществ не может не вызывать следующие вопросы: означает ли это, что товарищество является отмирающей формой объединения лиц, которая совершенно не востребована практикой? Чем обусловлен этот «перекос»: неудачностью норм Гражданского кодекса о хозяйственных товариществах или какими-либо иными причинами? В конце концов, чем можно объяснить то, что, в отличие от России, в зарубежной практике товарищество является весьма распространенной формой объединения лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность?
Эти вопросы подталкивают исследователя к мысли о том, что наука гражданского права должна еще раз оценить преимущества и недостатки товарищеской формы как таковой, а также – проанализировать место товарищества в системе иных форм гражданско-правовых объединений – прежде всего, положение товариществ в системе юридических лиц гражданского права. Положительный же результат оценки теоретической и догматической конструкции товарищества по гражданскому праву должен дать повод для некоторой системной корректировки законодательства о юридических лицах. Хозяйственное товарищество - очень гибкая форма интеграции. Все участники товарищества сохраняют свой статус юридических лиц или индивидуальных предпринимателей и в то же время ведут совместную предпринимательскую деятельность. Очень важно, что в хозяйственном товариществе на равных началах могут участвовать как крупные, так и небольшие предприятия, самостоятельность последних не ущемляется. «Так, группа асфальтобетонных заводов объединилась в ассоциацию, юридический статус которой - полное товарищество. Наряду с крупными предприятиями в ассоциацию вошли и небольшие, с численностью работников 180 - 200 человек» .
Нельзя недооценивать значимость данного института жилищных правоотношений, поскольку товарищество собственников жилья как форма управления и организации объектов жилищных отношений стала довольно популярна во многих регионах и городах нашего государства.
Согласно ч. 1 ст. 135 Жилищного кодекса РФ, вступившего в действие с 1 марта 2005 г., товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Товарищество собственников жилья является юридическим лицом с мо-мента его государственной регистрации. Товарищество собственников жилья (далее - ТСЖ) имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты (ч. 5 ст. 135 Жилищного кодекса РФ).
До вступления в законную силу ЖК РФ право собственников жилых помещений на объединение в ТСЖ регулировал Гражданский кодекс РФ и Закон о товариществах собственников жилья.
Так, ст. 291 ГК РФ определила, что «собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищества собственников квартир (жилья). Товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с Законом о товариществах собственников жилья».
Вопросы организации и деятельности ТСЖ в основном регулировал Федеральный закон от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» (с изменениями от 30 декабря 2001 г., 21 марта 2002 г.) .
Статья 1 названного Закона (утратившего силу) определяла ТСЖ как некоммерческую организацию, форму объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом.
Организация товарищества собственников жилья происходит на добро-вольной основе - это право собственников жилых помещений на объединение, а не обязанность их. Но если собственники жилых помещений решат не создавать ТСЖ, они должны избрать другой способ управления жилым домом (ст. 161 ЖК РФ).
По сути, право собственности на жилые помещения - это обычное субъ-ективное вещное право, включающее в себя элементы пользования, владения и распоряжения особым объектом недвижимого имущества - жилым помещением, квартирой.
Под жилыми помещениями жилищное законодательство понимает не только жилые (в том числе многоквартирные) дома и коттеджи (дачи), приспособленные для постоянного проживания, но и отдельные квартиры и иные жилые помещения (например, отдельные изолированные комнаты в квартирах), зарегистрированные в этом качестве в государственных органах, осуществляющих учет такого рода недвижимостей (обычно в территориальных бюро технической инвентаризации - БТИ), в том числе служебные и ведомственные, а также «специализированные дома» и служащие аналогичным целям помещения - общежития, гостиницы-приюты и др.
Товарищество собственников жилья не приобретает право собственности на жилые помещения, принадлежащие их законным владельцам. ТСЖ лишь могут иметь на праве собственности нежилые помещения и коммуникации, имеющиеся в жилом доме.
За время своего существования в Соединенных Штатах кондоминиумы, т.е. ТСЖ, стали очень популярны среди населения. Американцы убедились в том, что кондоминиум - значит качество, комфорт, возможность экономии и надежность.
В странах Западной Европы, например в ФРГ, ТСЖ также является популярным видом многоквартирного жилья. В последнее десятилетие по стране прокатилась волна «кондоминизации» кооперативов. Право собственности на квартиру дает жильцу больше преимуществ, нежели просто владение паем. Зарегистрировав дом в качестве кондоминиума, жильцы становятся собственниками своего жилья, получают долю в общем имуществе, и их квартиры приобретают новую, более высокую, стоимость.
Преимущества товарищества собственников жилья выражаются в сле-дующем:
- дом находится на балансе ТСЖ, т.е. у собственников;
- все собираемые денежные средства аккумулируются на расчетном счете ТСЖ, движение денежных средств контролируется собственниками (избирается Ревизионная комиссия);
- проведение тендера среди обслуживающих и охранных фирм позволяет обеспечить собственников качественными услугами;
- удобное и быстрое обслуживание собственников за счет того, что дис-петчерская служба и весь обслуживающий персонал находятся в доме;
- каждый собственник может влиять на качество и стоимость услуг, уча-ствуя в обсуждении сметы расходов и принятии ее на собрании, быть избран-ным в Правление или Ревизионную комиссию, вносить предложения по совершенствованию деятельности Товарищества и устранению недостатков в работе Исполнительной дирекции.
В Москве, Санкт-Петербурге, Республике Татарстан и Ростовской области уже в 1997 г. появились первые товарищества собственников жилья. В иных регионах страны данное объединение жилья происходило медленнее.
Обратимся к наиболее важному вопросу организации ТСЖ - членству в товариществе собственников жилья. В соответствии с ч. 3 ст. 135 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ) число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Применение нормы п. 1 ст. 247 ГК РФ удобно при небольшом количестве участников общей собственности. В кондоминиумах же, как правило, количество домовладельцев, а значит, и участников общей долевой собственности довольно значительно. При большом количестве домовладельцев гораздо сложнее добиться единогласного решения об определении порядка использования общего имущества. Кроме того, даже организационно очень сложно обеспечить участие на общем собрании всех домовладельцев, особенно если вопросы в повестке общего собрания малозначительны. Требование единогласного решения по всем вопросам, возникающим по поводу эксплуатации кондоминиума, существенно затруднило бы хозяйственную деятельность домовладельцев, не позволило бы оперативно решать многие вопросы.
Следует выделить основные отличительные признаки кондоминиумов в жилищной сфере, в их числе:
1.) наличие нескольких (двух и более) собственников в единой системе недвижимого имущества;
2.) наличие общего долевого имущества собственников в составе единой системы .
Сам термин появился в законе «О товариществах собственников жи-лья». Новый Жилищный кодекс отменил действие этого закона. Вместе с ним упразднил и термин. Однако не потому, что его введение оказалось ошибкой. Если внимательно вчитаться в определение, данное законом «О товариществе собственников жилья», становится очевидным: таковым объектом является просто каждый многоквартирный жилой дом от момента ввода его в эксплуатацию. Даже не имеет значения, имеется ли в нем хотя бы одна приватизированная квартира. Кондоминиумом является единый объект, в состав которого входят некоторое число изолированных друг от друга помещений, предназначенных для пользования отдельными, не связанными друг с другом субъектами права – аренды, собственности, найма. Правда определение закона указывает на обязательное наличие среди них не менее 2-х собственников. Но было бы достаточно и 2-х арендаторов или нанимателей, тем более, что каждая, даже не приватизированная квартира имеет своего собственника, например, Государство. С момента начала при-ватизации, то есть после вступления в силу закона «О приватизации жи-лищного фонда», за каждым нанимателем жилого помещения закрепляется право в любой момент стать собственником своего жилища, то есть он становится обладателем права, которое может активировать в будущем. Аналогичные права почти синхронно появились и у большинства владельцев нежилых помещений. Таким образом юридические судьбы всех помещений одного и того же дома разлетаются каждое по своей собственной траектории. Многоквартирный дом перестает быть объектом единого права. Государство как собственник разбивается на несколько (по числу квартир) отдельных собственников. То есть сколько в доме квартир и нежилых помещений, столько у него и собственников, пусть даже все они одно и то же - государство. Но строго говоря, и до этого, то есть до вступления в силу закона о приватизации, многоквартирный дом демонстрировал все признаки кондоминиума – каждое жилое и нежилое помещение находилось в исключительном пользовании своего владельца, то есть было объектом отдельного права, а всем остальным, то есть домом в целом, они (наниматели, арендаторы и пр.) пользовались сообща. Но, если до закона О приватизации государство, пользуясь правом единоличного собственника, имело право, не спрашиваясь никого, надстроить дом, превратить чердак в мансарду, подвал в новое встроенное помещение, то с момента вступления в силу закона каждое такое действие является уже нарушением вещных прав как собственников приватизированного жилья, так и нанимателей, поскольку такое действие наносит ущерб как уже состоявшимся правам собственников жилья на их общее имущество, так и потенциальным будущим правам нани-мателей.
Так или иначе, термин «кондоминиум» не упразднен, а заменен терми-ном «многоквартирный жилой дом». «Кондоминиум» остается неофициальным синонимом многоквартирного дома. Этим устранено еще одно недоразумение, имевшее широкое хождение. Закон «О товариществах..» требовал обязательной государственной регистрации кондоминиумов, и это у массы административных работников вызывало представление о том, что будто бы кондоминиум возникает с момента государственной регистрации. Но закон об этом не говорил, определение этого понятия не связывало ответ на вопрос является ли объект кондоминиумом с фактом его регистрации в этом качестве, что было со-вершенно справедливо – кондоминиум является кондоминиумом в силу физически существующих обстоятельств, то есть объективно в силу природы вещей, а не потому, что кто-то озаботился его зарегистрировать. Так автомобиль, является автомобилем сам по себе, не зависимо от того, зарегистрирован ли он и в каком качестве зарегистрирован в системе регистрации транспортных средств. Что же касается многоквартирного дома, требовать его регистрации, похоже, никто не собирается. Тем не менее, это не устраняет проблему формирования его как комплекса недвижимого имущества.
Полезно иметь ввиду, что в международном понимании термина «кондоминиум» это не объект недвижимости, не совокупность объектов недвижимости, не собственник и не совокупность собственников объектов недвижимости.
Правление товарищества собственников жилья разрабатывает политику товарищества и контролирует деятельность управляющего и управляющей организации (компании). Правление товарищества не имеет право передавать контрольные функции управляющему или управляющей организации (компании).
В случае, создания товарищества собственников жилья правлении (председатель правления) непосредственно занимается заключением различного рода договоров, одобряет подготовленные им формы договоров, а при работе с управляющей организацией (компанией) – согласовывает заключенные ей договоры. В связи с этим у ответственных лиц товарищества должен быть соответствующий опыт (или необходимые знания) в области договорных отношений разного типа.
Практика заключения договорных отношений между товариществами собственников жилья и различными компаниями организационно-правовой формы в настоящее время только складывается. Тем более, что согласно стать 18 Федерального закона от 29.12.04г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по выбору управляющей организации, если собственники помещений в многоквартирном доме в течение года со дня введения Жилищного кодекса РФ не выбрали способ управления многоквартирным домом или принятое такими собственниками решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было реализовано.
В настоящее время (особенно после введения в действие ЖК РФ) на го-сударственном уровне созданы необходимые экономические, организационные и юридические предпосылки для регулирования взаимоотношений сторон, возникающих при любой хозяйственной деятельности, на основе договора, заключаемого в соответствии со сво-бодным волеизъявлением сторон.
Договор управления многоквартирным домом, наряду с актами государственных органов и органов местного самоуправления является на сегодняшний день одним из важнейших оснований гражданских прав и обязанностей. Стороны заключившие договор, берут на себя определенные обязательства и приобретают определенные права, причем, если реализация тех или иных прав зависит только от воли сторон, то нарушение или уклонение от исполнения обязанностей влекут за собой неблагоприятные, в том числе и финансовые последствия для виновной стороны.
Поэтому, договорная сфера отношений в жилищном фонде регулируется как нормами обязательного права, закрепленными в Гражданском кодексе РФ, так и нормами Жилищного кодекса РФ. Детальная регламентация тех или иных правоотношений сторон в зависимости от характера совершаемых ими юридически значимых действий. Причём, в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны: состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, адрес такого дома, перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация (компания), порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ре-монт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, порядок осуществления контроля за выполнение управляющей организацией её обязательств по договору управления.
Товарищество собственников жилья - правоотношения, возникающие между собственниками объектов недвижимой собственности, когда эти объек-ты не могут рассматриваться в качестве самостоятельных объектов материальной собственности, поскольку являются лишь составными частями некоего целого. |
обратная связь
