В системе ипотеки жилища, жилищного ипотечного кредитования применяются многочисленные виды договоров, соглашений . К числу основных договоров, которые заключают субъекты ипотечного жилищного кредитования наряду с договором ипотеки, можно отнести договоры кредитования, купли-продажи жилого помещения (договор купли-продажи квартиры (жилого дома) с оплатой за счет кредита банка), договор участия в долевом строительстве, различные виды страхования, договоры с риелторами, по оказанию ими услуг, залог инвестиционных договоров, договоры уступки требования (цессии) и др. Пакет договоров и их субъектный состав зависят от отношений, которые они устанавливают (упорядочивают), а также от предмета залога - жилища, имеющегося в наличии или которое необходимо построить.
Отношения, связанные с ипотекой, регулируются рядом нормативных правовых актов, основными из которых являются ГК РФ, Федеральные законы от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в ред. от 30.12.2004 N 216-ФЗ), от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в ред. от 29.12.2004 N 196-ФЗ) и др.
Во всех схемах жилищного ипотечного кредитования основным договором является договор кредитования. Согласно ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее. Залогодержателем может выступать также юридическое лицо, предоставившее целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. К числу кредиторов или операторов вторичного рынка относятся, например, пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды.
По действующему законодательству на первичном рынке по жилищному кредиту (займу) обеспечением может являться только жилая недвижимость, приобретаемая на средства ипотечного кредита (займа). Существуют системы ипотечного кредита, которые предусматривают наряду с банковским кредитом под закладную использование ряда дополнительных источников финансирования, в частности приватизационных сертификатов, дотаций муниципалитетов, финансовых средств предприятий и граждан, дополнительных кредитов банков под дополнительные закладные, под земельный участок, дачу, гараж и другую недвижимость.
При использовании автономной модели (т.е. закрытой модели, или модели депозитного института) привлекаются свободные денежные средства населения через целевые накопительные вклады в специализированные кредитные институты с последующим их размещением в качестве целевых кредитов на строительство или приобретение жилища. Технологический процесс разбивается на два взаимосвязанных периода:
накопление личных средств до оговоренного объема, получение кредита вместе с суммой накопленных сбережений;
возвращение полученного ипотечного кредита.
Ипотечное жилищное кредитование в России находится в стадии поиска путей дальнейшего развития. Без сомнения повышение эффективности жилищной ипотеки в России в значительной степени зависит от оптимизации налогового администрирования экономических субъектов, действующих на рынке ИЖК. Прежде чем осветить возможные направления совершенствования налогообложения, перечислим основные изменения, произошедшие в нормативных актах, определяющих жилищную систему России .
1. ГК РФ.
С принятием Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 213-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса РФ" в ГК РФ был внесен ряд изменений.
Статья 130 "Недвижимые и движимые вещи" ГК РФ в предыдущей редакции при кодификации недвижимых вещей не признавала в качестве таковых объекты незавершенного строительства. Благодаря внесенным изменениям этот пробел был устранен, что позволяет говорить об ипотеке как о залоге не только недвижимости как физической вещи, но и залоге недвижимого имущества, включающего права на недвижимость.
Статья 292 "Права членов семьи собственников жилого помещения" ГК РФ предусматривала при отчуждении жилого помещения, в котором проживают, в частности, несовершеннолетние члены семьи собственника, согласие органов опеки и попечительства. В новой редакции данной статьи необходимость получения согласия органов опеки и попечительства стала распространяться только при условии, что в данном жилом помещении проживают "находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника". Кроме того, отныне согласно п. 2 данной статьи "переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника".
Статья 339 "Договор о залоге, его форма и регистрация" ГК РФ предписывала, что договор об ипотеке подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Согласно внесенным изменениям п. 3 данной статьи ныне звучит так: "Договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом". Иными словами, нотариальное заверение требуется лишь в установленных законом случаях.
2. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (Закон об ипотеке).
Помимо изменений, внесение которых было продиктовано уточнениями в ГК РФ, в Закон об ипотеке с принятием Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 216-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" были внесены такие изменения.
Статья 6 "Право отдавать имущество в залог по договору об ипотеке" Закона об ипотеке была дополнена п. 6, по которому "ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или настоящим Федеральным законом".
Статья 13 "Основные положения о закладной" Закона об ипотеке после внесения соответствующих изменений позволяет изменять любые условия закладной (ранее разрешалось лишь изменение предмета ипотеки или размера обеспечения), а согласно п. 7 "государственная регистрация такого соглашения осуществляется безвозмездно".
Внесены изменения и в ст. 20 "Порядок государственной регистрации ипотеки" Закона об ипотеке, регламентирующую содержание закладной. Если ранее государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора, осуществлялась на основании заявления залогодателя или залогодержателя, то в настоящее время такой порядок сохранен лишь для тех случаев, когда требуется нотариальное удостоверение ипотеки. В остальных случаях государственная регистрация осуществляется на основании заявления обеих сторон.
Статья 31 "Страхование заложенного имущества и ответственности заемщика за невозврат кредита" Закона об ипотеке предоставляет право залогодателю "застраховать риск своей ответственности перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату кредита". При этом страховая сумма "не должна превышать 20% стоимости заложенного имущества".
Изменения коснулись и ст. 76 "Ипотека строящихся жилых домов" Закона об ипотеке, по которым "при предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором ипотеки может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства". При этом, что особенно актуально, "по завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается" (в предыдущей редакции Закона об ипотеке по завершении строительства жилого дома необходимо было заключить новый договор об ипотеке). |
обратная связь
